부동산을 구입하면 가장 먼저 맞닥뜨리는 것이 바로 ‘취득세’와 ‘등록세(등록면허세)’입니다.
두 세금은 모두 취득 과정에서 발생하지만 적용 기준·세율·납부 방식이 서로 다르기 때문에 정확하게 알고 있어야 불필요한 가산세를 피할 수 있습니다.
1. 취득세 vs 등록세
취득세와 등록세는 비슷해 보이지만 성격은 완전히 다릅니다.
취득세와 등록세 비교표로 한 번에 확인할 수 있습니다.
< 취득세와 등록세 비교표 >
총취득비용 계산 시 반드시 2개를 합산해야 합니다
예시 : 5억 아파트 구매 시
- 취득세(1~3% 구간 기준): 약 550만 원
- 등록세: 약 120만 원
→ 총 세금 약 670만 원
여기에 법무사 비용, 등기수수료까지 포함하면 총비용은 더 커지므로 전체 예산 산정에 꼭 반영해야 합니다.
2. 취득세란?
: 부동산 취득 시 가장 먼저 부과되는 기본 세금
취득세는 부동산·차량·기계장비·항공기·선박 등 재산을 취득할 때 부과되는 지방세입니다.
부동산 거래에서는 가장 큰 비중을 차지하며 세율은 취득 유형·지역(조정/비조정)·주택 보유 수에 따라 크게 달라집니다.
(1) 취득세 과세 대상
취득 행위가 발생하면 대부분 취득세 대상입니다.
- 부동산: 토지, 주택, 상가, 건물
- 차량, 선박, 항공기
- 골프회원권, 콘도회원권 등 특정 권리
- 원시취득, 상속, 증여 등 무상취득도 포함
(2) 취득세 납부기한
- 유상취득: 취득일(잔금 지급일)로부터 60일 이내 신고·납부
- 상속취득: 상속개시일로부터 6개월 이내
- 기한 초과 시 : 무신고가산세는 20%, 납부불성실가산세는 미납세액 × 경과일 × 0.025%
(3) 2025년 취득세 세율 정리(최신 기준)
- 기본세율(주택 1주택자 기준) : 1~3% (주택 가격 구간별 차등)
- 중과세율(다주택자·조정지역 기준)
※ 핵심: 비조정지역도 3주택 이상이면 8% 중과
(4) 취득세 계산 공식
취득세 = 과세표준 × 세율 + 지방교육세 + 농어촌특별세(중과만)
실전 예시: 비조정지역 3주택자가 5억 원 아파트 취득 시
- 취득세 8% = 4,000만 원
- 지방교육세(10%) = 400만 원
- 농특세 약 200만 원
→ 총 약 4,600만 원
취득세는 주택 가격보다 보유 주택 수와 지역에 따라 급격히 상승하므로 매수 전 반드시 확인해야 합니다.
3. 등록세(등록면허세)란?
: 등기 과정에서 발생하는 필수 세금
많은 분들이 취득세만 있다고 생각하지만 등록세는 부동산의 등기(소유권 이전·보존 등) 과정에서 부과되며 취득세와 동시에 발생하기 때문에 실제 부담액에 큰 영향을 줍니다.
(1) 등록면허세 과세 대상(부동산 기준)
- 소유권 이전등기
- 소유권 보존등기
- 저당권 설정 등기
- 건축물 변경등기
부동산을 취득하면 ‘소유권 이전등기’를 진행하게 되므로 일반적으로 등록면허세를 필수로 납부하게 됩니다.
(2) 등록세 세율(소유권 이전 기준)
등록세는 취득세보다 단순한 구조를 가지며 다음과 같습니다.
- 소유권 이전등기 : 0.2%
- 소유권 보존등기 : 0.8%
- 저당권 설정 : 채권금액 × 0.2%
※ 지역에 따라 지방교육세, 지방자치단체 추가세 등이 붙어 실제 납부금은 조금씩 달라질 수 있음
(3) 등록세 납부 시기
등기 신청 전 납부해야 함 (실무에서는 보통 법무사가 일괄 처리)
등록세 계산 예시 : 5억 원 아파트 소유권 이전 등기 시
- 등록면허세 0.2% = 100만 원
- 지방교육세 20% = 20만 원
→ 총 120만 원
등록세는 금액 자체가 크지 않지만 취득세와 더해지면 전체 취득 비용에 영향을 줍니다.
4. 취득세와 등록세 절세 팁 & 주의사항
취득 과정에서 세금을 줄일 수 있는 방법은 많이 알려져 있지 않지만 실제로는 적용 가능한 절세 포인트가 많습니다.
(1) 취득세 절세 팁
- 생애 최초 주택 감면 적극 활용
12억 이하 주택 구입 시 취득세 최대 200만 원 감면 가능.
- 다주택자는 ‘주택 수 관리’가 핵심
조정지역은 2주택부터 8%, 3주택은 12%로 급증하므로
일시적 2주택 비과세 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 중과를 피할 수 있음.
- 농어촌 지역 주택 취득 감면
농어촌·인구감소지역은 최대 취득세 50% 감면 가능.
- 상속·증여는 기한 준수 필수
상속은 6개월 내 신고해야 하고, 증여는 60일 이내 납부해야 가산세를 피할 수 있음.
(2) 등록세 절세 팁
- 저당권 설정 비용 절감
대출 비중이 클수록 저당권 설정 등록세가 올라가므로
중도금대출 없이 잔금대출만 이용
대출 금액을 최소화
하면 등록세를 줄일 수 있음.
- 지자체별 감면 제도 활용
일부 지역은 귀농·귀촌 또는 기업 이전 시 등록세 감면 제공.
- 공동명의와 단독명의 차이 확인
소유권 등기 방식에 따라 등록세 부담이 달라질 수 있음.
(3) 구매 전 꼭 체크해야 할 4가지 체크리스트
- 보유 주택 수(중과 여부 판단)
- 조정대상지역 여부
- 실제 적용 세율(집값 기준)
- 등기 비용 포함한 총 소요 비용
이 4가지만 확인해도 예상치 못한 세금 폭탄을 피할 수 있습니다.
부동산 취득에는 취득세뿐 아니라 등록세까지 더해져 생각보다 큰 비용이 발생합니다.
특히 2025년 기준으로 다주택자 취득세 중과(8%·12%),
그리고 소유권 이전 시 등록세 0.2%는 꼭 알고 있어야 피할 수 있는 비용입니다.
