부동산 보유세 가운데 가장 부담이 큰 세금이 바로 종합부동산세(종부세)입니다.
매년 6월 1일을 기준으로 일정 금액 이상의 주택·토지를 보유한 경우 추가로 부과되는 세금이기 때문에, 대상 여부를 미리 알고 준비해야 불필요한 세금 부담을 피할 수 있습니다.
종부세 과세대상
: 공제금액 기준을 넘는 주택·토지인지가 핵심
종부세는 부동산 유형별로 공제금액이 다르게 설정되어 있고 홈택스에서 모의계산 서비스를 제공합니다.
(1) 주택(주택 + 부속토지)
1세대 1주택자: 12억원 공제
일반 과세자(다주택자 포함): 9억원 공제
(2) 종합합산토지(나대지·잡종지 등)
공제금액 5억원
(3) 별도합산토지(상가·사무실 부속토지)
공제금액 80억원
(4) 어떤 경우 과세대상이 되는가?
- 공시가격 합산이 공제금액을 초과하는 경우
- 공동명의, 상속주택, 일시적 2주택 등은 ‘1세대 1주택자 해당 여부’ 판단이 달라질 수 있음
- 부속토지 포함 여부도 중요
예를 들어, 공시가격 11억 원 아파트 1채를 보유한 1세대 1주택자는 공제금액 12억 원 이하이므로 종부세 대상이 아니지만, 같은 아파트를 배우자와 공동명의로 보유하면 “일반 과세”로 분류되어 공제금액이 9억 원으로 줄어들기 때문에 대상자가 될 수 있습니다.
종부세 계산방법
:공제 → 공정시장가액비율 → 과세표준 → 세율
종부세는 단계별로 계산되기 때문에 복잡해 보이지만 흐름을 알면 쉽게 이해할 수 있습니다.
1단계: 공시가격 합산
보유 중인 주택(또는 토지)을 모두 합산합니다.
2단계: 공제금액 차감
1세대 1주택자는 12억 원
일반 주택 보유자는 9억 원
3단계: 공정시장가액비율 적용
주택: 60%
(해마다 변동될 수 있음)
4단계: 과세표준 산정
과세표준 = (공시가격 합산 – 공제금액) × 공정시장가액비율
5단계: 세율 적용
주택 보유 수에 따라 누진세율이 적용됩니다.
다주택자는 단일주택자보다 더 높은 세율이 적용됩니다.
6단계: 재산세 공제
종부세 계산 시 이미 낸 재산세 상당액이 자동 공제됩니다.
< 예시 계산 >
공시가격 13억 원의 1세대 1주택자 → 공제 12억 원
- 남은 1억 원 × 60% = 과세표준 6천만 원
- 세율 0.5% 적용
- 약 30만 원 부과
이런 방식으로 계산되며, 실제 세율·세부 산정은 홈택스에서 제공하는 ‘종부세 간이계산기’로 손쉽게 확인할 수 있습니다.
종부세란?
: 고가,다주택 보유자에게 부과되는 ‘추가 보유세’
종부세는 재산세를 이미 낸 부동산 중에서 일정 기준을 넘는 경우 추가로 부과되는 국세입니다.
즉, “부동산을 많이 가지고 있는 사람” 또는 “가치가 높은 주택을 가진 사람”을 대상으로 하는 세금입니다.
(1) 종부세가 적용되는 기준은?
- 과세기준일: 매년 6월 1일
→ 이 날짜에 ‘누가 소유자인지’가 매우 중요함
- 대상 유형: 주택, 종합합산토지(일반토지), 별도합산토지(상가·사무실 부속토지)
(2) 주택이 하나여도 종부세 대상이 되는 경우?
- 공시가격 합산 9억원 초과 시(기본 공제)
- 1세대 1주택자는 공제 12억원으로 완화
따라서 서울·수도권의 고가 아파트는 1주택자라도 종부세 대상이 될 수 있습니다.
종부세는 공시가격·보유 수·지분·부속토지와 같은 요소가 모두 영향을 미치기 때문에 “나는 해당이 아닐 것 같다”라고 생각하다가도 실제로는 납부 대상에 포함되는 경우가 많습니다.
그래서 매년 공시가격 발표 시점에 미리 체크하는 것이 가장 중요합니다.
종부세 납부기한 및 절차
: 12월 1일~12월 15일은 반드시 기억해야!
종부세 고지서는 매년 11월 말 ~12월 초에 발송되며, 납부기한 12월 1일 ~15일입니다.
기한을 넘기면 다음과 같은 불이익이 발생합니다.
(1) 미납 시 불이익
- 가산금 3% 부과
- 이후 매월 중가산금 추가 발생
(2) 분납 제도
납부할 종부세가 250만 원 이상이면 일정 비율을 분납할 수 있습니다.
(3) 납부 방법
- 은행·우체국 방문
- 홈택스 전자납부
- 인터넷/모바일 계좌이체
- 신용카드 납부
간단 신고 시 3% 세액공제를 받을 수 있는 제도도 있으므로 고지서를 받으면 바로 확인하는 것이 유리합니다.
다주택자 세율 적용
다주택자의 경우 종부세 부담이 크게 증가할 수 있으므로 절세 전략을 세워야 합니다.
(1) 필수 절세 체크리스트
- 합산배제 대상인지 확인
(등록임대주택, 기숙사 제공용 주택 등 특정 요건 충족 시 과세 제외)
- 1세대 1주택 특례 적용 여부 확인
(일시적 2주택, 상속주택 보유 시 특예 가능)
- 부동산 지분 분할·명의 변경 시 효과 검토
- 연령·보유기간에 따른 세액공제 확인
- 공정시장가액비율·세율 변동 시기 미리 체크
(2) 같은 가치의 주택 세 개라도 세율 구조 자체가 달라지기 때문에 다주택자의 세부담이 훨씬 높습니다.
따라서 다주택자는 매도·증여·임대등록 등 여러 전략을 검토해야 불필요한 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.
특히 다주택자의 경우 세부담이 크게 늘 수 있으므로 미리 공시가격 확인 → 홈택스 간이계산 → 절세전략 점검 순서로 준비하는 것이 가장 중요합니다.
