부동산 보유세는 부동산을 소유한 사람이 매년 내는 세금으로 중앙정부가 거두는 종합부동산세(종부세)와 지방자치단체에 내는 재산세로 나뉩니다.
부동산 보유세란?
부동산을 소유하고 있다면 매년 납부해야 하는 세금이 바로 보유세입니다.
보유세는 크게 재산세와 종합부동산세(종부세)로 나뉘며, 과세 기준일은 매년 6월 1일입니다.
즉, 6월 1일 현재 부동산을 소유하고 있다면 매도 계약을 했더라도 여전히 세금 납부 대상이 됩니다.
재산세는 지방세, 종부세는 국세로 구분되며 과세 기준은 공시가격을 기반으로 합니다. 정부가 공시하는 부동산 가액을 기준으로 일정 비율을 곱해 세금이 산출되는 구조입니다.
보유세의 과세 대상은 주택뿐 아니라 토지, 건물, 상가 등 모든 부동산을 포함합니다. 다만 개인별, 주택별, 소유 형태(단독명의·공동명의)에 따라 과세 방식과 공제 한도가 달라집니다.
부동산 보유세 납부 시 주의사항
보유세 납부는 단순히 ‘세금 내는 일’이 아니라 세부 시기와 납부 방법을 제대로 알아야 불이익을 피할 수 있습니다.
(1) 납부 시기
재산세: 주택분은 7월(1기분)과 9월(2기분)에 50%씩 분할 납부
종부세: 12월 한 번에 납부 (홈택스 또는 금융기관 납부 가능)
(2) 납부 방법
재산세는 고지서를 통해 금융기관에 납부하거나 서울시 ETAX, 지방세 WETAX 등 인터넷 납부 시스템을 이용할 수 있습니다.
종부세는 국세청 홈택스(https://hometax.go.kr)를 통해 전자납부 가능하고 은행·우체국 창구 또는 신용카드 납부도 가능합니다
(3) 유의사항
보유세는 매매 계약일이 아닌 “등기 또는 잔금일 중 빠른 날” 기준으로 과세됩니다.
다주택자는 보유세 외에 양도세 중과, 취득세 중과도 함께 고려해야 하고
공시가격 상승 시 세부담 완화 장치(세율 조정, 공정시장가액비율 인하) 여부를 확인해야 합니다.
재산세와 종부세의 세율 및 계산 방식 비교
보유세는 공시가격을 기준으로 계산됩니다.
먼저 재산세는 “공시가격 × 공정시장가액비율(60%) × 세율(0.1~0.4%)”로 계산합니다.
주택의 시세가 10억 원이라면 공시가격이 약 7억 원(시세의 70%)이고, 과세표준은 약 4.2억 원이 됩니다. 여기에 세율 0.25%를 적용하면 재산세는 약 105만 원 수준입니다.
종합부동산세는 개인별 보유 주택의 공시가격 합계에서 공제금액(1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원)을 빼고, 공정시장가액비율(60%)을 곱한 뒤 세율(0.5~6%)을 적용합니다.
<예시 계산>
서울에 공시가격 15억 원짜리 아파트 1채를 보유한 1주택자의 경우:
- 과세표준 = (15억 - 12억) × 60% = 1.8억 원
- 세율 0.6% 적용 → 세액 = 약 108만 원
부동산 보유세 공제 및 절세 포인트
보유세는 단순히 금액만 계산해서 내는 것이 아니라 다양한 공제와 특례를 통해 절세가 가능합니다.
(1) 1주택자 기본공제:
공시가격 12억 원까지는 종부세 비과세
부부 공동명의라면 18억 원까지 공제 가능
(2) 장기보유 및 고령자 세액공제:
60세 이상이거나 5년 이상 보유 시 최대 80% 공제
(3) 부담상한제:
전년 대비 세금이 급격히 늘어나는 것을 방지하기 위한 제도로
다주택자는 기존 300% → 150%로 하향 검토 중
(4) 공정시장가액비율 조정:
현재 60% 수준이지만 정부 정책에 따라 조정 가능 → 비율이 높아질수록 과세표준 증가
< 절세 팁 >
매매 시점이 6월 1일 전인지 후인지 확인 (잔금·등기일 중 빠른 날 기준)
공동명의 여부에 따라 공제액 차이 발생
공시가격 이의신청 기간(4월 중순)을 활용하면 과세표준을 낮출 수 있음.
